全新的尝试——适老型社区（研究＋案例） 面对中国老龄化的水深火热，有人说，中国养老地产的黄金时代就要来临。 然而现实是，养老地产只是看起来很美。 国内外养老现状 中国老龄化的时代到来，随着中国社会的发展，养老问题变得日趋严峻，而实行了 30 年 的独生子女政策和日趋高昂的生活成本带来的生育率的骤降将使中国成为世界上老龄化问 题最严重的国家。 由于不同国家的国情差别很大，因此针对解决养老问题而采取的措施也各不相同。 发达国家是如何应对养老问题的呢？单总结起来可以大致分为三个阶段： 《发达国家老年社区建设分析》 • 传统养老院时期，社会老龄化成都还处于初期阶段，相关的养老产业还没有形成一定规 模，这个时期的运营主体主要由政府主要实施； • 老年公寓时期，老年群体形成一定规模，由政府和开发商一起开发，通过建设专住型的 老年公寓来使用有限的配套资源得到最大化利用； • 发达国家老年住宅发展，根据前两个阶段积累的经验，目前处在第三个阶段，基本以开 发商为主，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为 新的热点。 由以上三个阶段可以看出，欧洲国家早在 19 世纪末期已面临人口老化的社会问题，经过 近一个世纪的演进，累积了丰富的实践经验，是当今世界各国在制定本国老龄对策和实施 相关社会计划的重要参考。 基于中国的国情，已经到了社会养老发展的第二阶段，即“开发商主导，政府主持”的模式， 对于老年社区的规划设计研究将成为住宅开发商的一个重要课题。 所以中国老年社区的建设迫在眉睫： 1、养老机构建设严重不足 据统计局 2009 年的数据，80 岁以上老人有 1899 万，失能老人 940 万，部分失能老人 1894 万。 统计局 2009 年数据 他们中的不少人，需要有一个去处，那么相对应的各类养老机构床位却只有 266.2 万张， 公办养老机构“一床难求”，排队都需要 2-3 年。 民资进入却不容易，一个床位建设成本动辄十几万元，补贴“杯水车薪”、审批往往“肠梗阻”， “银色浪潮”加速来袭，仰赖服务供需失衡问题十分突出。 这是我国急需解决的问题。 2、保障措施的缺位 强制实行了三十年的独生子女政策使中国成为世界上进入老龄化社会最快的国家，我们发 现相关政策的制定以及配套设施的建设，其实我们国家在这方面相对来说是比较落后的。 在老龄化程度较高的地区，如北京、上海等，养老院一床难求，提前几年开始排队的情况 已经屡见不鲜，保障措施的严重缺位已经促使老人们“抱团养老”。 对于房企来说，未来的养老地产很可能不再是一种特殊业态，而是链接了拿地、产品设计 社区服务、社区配套的一个重要环节。 现在有些养老的项目已经从单纯的“老年社区”过度到了“适老型社区”，是一种全新的尝试。 下面我们来具体聊一下“适老型社区”应该怎么做 1 全龄混合社区 芒福德对于老年人社区的定义：适老型社区是由专门为老年人规划、设计、建造的住宅组 成的集合社区，主要目的是适合老年人的身心特征，满足老年人在家庭生活和社会生活的 需求。 老人不喜欢在有特定年龄层之别的住区居住，让长者活成年轻人的样子，必须要有年轻人 而不是只有老人。 社区模式分析 以上三种社区，其中“全龄混合社区”为市场化下的养老地产模式中最具代表性和可持续性 的。 这是一种以全生命周期为线，营造适宜全龄客户群体混合居住的大型成长型活力社区模式。 全龄混合社区是社会养老体系中重要组成部分，也是未来的发展趋势，出发点及最终目的 不仅是满足购房需求，更是“让所有老年人都能老有所养、老有所依、老有所乐、老有所 安”。 比如杭州蓝城·陶然里项目，一个生长在大美之江的 13 万方同城颐养园区，主张取消年龄 隔阂，规划了 50%的混龄设定。 在这里，不仅有颐养社区幼儿园，推行代际教育理念，而且还设计了混龄化双钥匙 LOFT 公寓，一层老人自住，一层出租给年轻人，打造可互助式的混龄生活。 杭州蓝城·陶然里 业态分布 混合片区靠近主干道，融入了一些公共服务设施，还有一些偏公共的居住功能；居住片区 南侧是城市公共绿地公园，所以把纯居住功能的放到南侧；两大片区中间通过一条林荫大 道分隔。 杭州蓝城·陶然里 实景图 万科随园海上明月就是一个典型的全龄混合养老社区，占地面积：57,570 平方米，建筑 面积：143,930 平方米，建筑方案设计：上海都易建筑设计有限公司。社区由 9 栋 18- 27 层高层住宅、2 栋 12-18 层老年公寓、2 座 2-4 层的商业配套设施组成，总户数： 1222 户（住宅 996，养老 226）。 万科随园海上明月业态分布（图源网络） 出于方正平坦的地形优势，整个社区非常有利于发挥出具有中央轴线感的规划设计，在南 侧北塘路与北侧建设一路之间，一条清晰的南北轴线确立了街区的格局。 9 座呈现环抱、 对称式的布局，使得整个建筑群落在更大的城市区域内具备标识感。 万科随园海上明月 业态分布（图源网络） 规划紧紧围绕着“解决现代三代人生活居住方式”为主题，一个地块，三种业态，三个组团 各自独立但又紧密相连，互不干扰。 马鞍山蓝城·陶然里，设置一定规模的持有或非持有经营的养老服务设施，包括照护机构 护理院、颐养中心、活力颐乐学院、适老化公寓（老年公寓）。一方面服务自身入住的老 人，另一方面它还承载着社区内部甚至社区周边范围居家养老的输出服务。 马鞍山蓝城·陶然里业态分布（图源网络） 此外设计也在社区里植入其他资源优势如适老化公寓（普通公寓）、社区门诊、园区商业 生活超市、公共餐厅、优质环境，解决年轻人购房置业问题、便捷就医问题、子女教育问 题、品质生活以及老人赡养问题，吸引年轻人群的入驻，让社区充满活力和生机。 马鞍山蓝城·陶然里业态分布 华润置地悦年华.润府，是华润打造的成熟精品住宅系列，亦是华润置地打造的首个润养 健康住区。占地总面积为 96386.38 平方米（144.579 亩），由三宗地块组成，宗地一 97.849 亩的商住地，宗地二 34.217 亩的养老机构用地，宗地三 12.513 亩的老年综合医 院用地。 华润置地悦年华.润府 鸟瞰图 项目采用社区围合式布局，将建筑围绕中心环境设计，设计两轴一厅一环四花园， 2.91 的 容积率，最大 154 米的楼间距，使得楼栋间交错布置互不遮挡，形成大尺度中央景观，一 条 500 米活力健身环跑道贯穿整个小区，1400㎡的阳光草坪、16 米跨度的景观会客厅、 四大公园以及分龄游泳池，以“全龄、全季、全景”园林营造，满足全家庭不同年龄层的个 性需求。 丹麦最大的城市多龄化混居社区—— The Future Sølund，位于哥本哈根市诺瑞布罗 区，毗邻 Sortedam 湖。 图片来源：谷德 社区将提供 360 间疗养公寓，150 间青年公寓（20 间由自闭症青年居住），20 间长者公 寓，一个日常护理中心，三间小商店以及诸如咖啡店、手工作坊、私人及公共停车场地等 服务设施。 图片来源：谷德 多样的户型带来各个年龄层次的居民，以及随之而来的各种客人，其复杂程度将是丹麦前 所未有的。社区会成为诺瑞布罗区发展的重心，人数众多的居民、员工和访客让这里成为 各色城市活动的起源地，为地区注入了生命和活力。 2 适老化的空间设计 《老年居住环境设计》中指出老年社区的交往空间总的可以分为外部交往空间和内部交往 空间，根据老年人交往方式的差异以及使用者和人数、环境条件和私密程度的不同又可分 为公共空间、半公共空间、半私密空间和私密空间四个空间层次。 对老年公寓空间进行等级分类有助于更好的掌握老年人对不同空间的使用特点，每个空间 发生的行为不是固定的而是动态的。 老年社区交往空间层次划分——《老年社区交往空间设计探析》 老年人生活空间的首要设计原则是需要符合老年人特殊身体状况。 由于生理原因以及由此所引起的心理方面的变化，老年人对交往空间的环境有着特殊的需 求。老年人与其他年龄阶段的人相比，对环境适应能力较弱，体能衰退等原因，对安全感 私密感、舒适感等有着较为强烈的要求。 《老年社区交往空间设计探析》 • 长者喜欢阳光，喜欢阅读。 • 对于居住空间的需求面积并不大，不需要非得子女与其同住，只需一个温馨自在的小家； • 他们希望小区拥有大的花园，下楼就可以和老伴散步、与邻里闲聊； • 他们希望有更多的活动空间、社交场所、运动场地，能把自己的时间安排充实； • 他们希望在自己身体不适、腿脚不便的时候，能得到及时的照顾与陪伴。 公共空间 正是了解社交对于长者家人的重要性，公共空间生活场景营造处都融入了社交的理念，带 着“让一切社交自然而然发生”的美好愿景。 杭州蓝城·陶然里 西入口效果图 陶然里约 13 万方同城颐养园区，通过“混龄、无界、融合”展开生活设计，园林融合“花园 客厅”理念，设计一个中心花园、八大主题花园，丰盛的户外设施、游赏互动一体的主题景 观组团，吸引家人们走出家门，参与到与自然、与邻里的互动中。 杭州蓝城·陶然里 社区花园分布图 杭州蓝城·陶然里 风雨连廊庭院效果图 社区全部通过风雨连廊到达独立的入户单元，而且连廊还能承载不同的公共活动，项目还 对尺度和无障碍进行了研究： 杭州蓝城·陶然里 全区尺度示意图 马鞍山蓝城·陶然里项目室外空间根据人群活动的需求进行设置，如儿童倾向富有趣味的活 动场地；中青年需要更多的健身场地、交流空间；老年人需要运动健身的空间、娱乐空间 如唱歌、戏曲弹唱、遛鸟等。 马鞍山蓝城·陶然里 社区花园分布图 对各年龄段人群喜爱的活动空间进行区分，相互穿插，让具有相同兴趣的不同年龄段的人 群可以充分交流。同时还设置老人和儿童共同的活动场地，增强老年人活动的积极性。 马鞍山蓝城·陶然里 风雨连廊效果图 社区内还设有风雨连廊设计，联通了整个社区，可以通往每一户，下雨天你不带伞在小区 里随便溜达完全没有问题。 半公共空间 半公共空间主要是主入口门厅、图书室、健身房、多功能厅、餐厅、教室、户间花园、交 通空间等。 陶然里园区入口大堂、地下单元大厅、电梯门厅、电梯轿厢等全部都是高档精装修。“从温 暖外界到温馨内心”的状态转换，回归自在的家。 椿龄荟场景 护理院 示意图 半私密空间 半私密空间主要是居住在单元层上的老年人住户享有的空间，包括电梯厅、过厅、活动室 等。 万科海月项目的活动配套区域约 2000㎡，分别位于独栋配套与长者公寓的 1 楼。 其中，独栋活动配套建筑 2 层设计，其中 1 层为随园餐厅，2 层为多功能厅，并在顶层设 置门球场；此外，长者公寓 1F 集中设有各种娱乐活动配套，如茶吧、棋牌室、老年大学、 活动教师、阅览室、童玩中心、理发店等。 私密空间 私密空间在各居住单元内部，其中户型尺度也要充分考虑适老性。 例如，鲁能苏州全龄健康社区泰山 9