《 2021 年中国养老地产产业全景图 谱》 2019 年 12 月 27 日，国家市场监督管理总局、国家标准化管理委员会公布了 GB38600-2019《养老机构服务安全基本规范》强制性国家标准。这是我国养 老服务领域第一项强制性国家标准，明确了养老机构服务安全“红线”，将有利 于防范、排查和整治养老机构服务中的安全隐患，推进养老产业高质量发展。 养老地产简介 养老地产是以适老化设计为创新核心、配建日常生活护理、餐饮服务、医疗、 康复、健康管理、文体活动等重点基础设施的新兴地产市场。与普通房地产开 发相比，养老地产产业链延伸较长，涉及保险、医疗、教育、文化体育与娱乐 等多个行业。市场参与主体涵盖了地产开发商、保险机构、医疗机构，以及其 他业务跨界企业。 根据养老地产运营主体的不同，可以分为国营机构、民营机构、公办民营、公 助民办等类型; 根据养老地产服务的内容以及收费差异情况，可以可以划分为福利院、养老院、 敬老院、疗养院、老年公寓、护理院等。福利院、敬老院和养老院一般为政府 主导的非营利性公办机构，收费较低，市场供不应求，疗养院，老年公寓、护 理院等则一般为民办盈利性机构，提供个性化服务项目，收费相对高昂。 目前养老地产主要的运营模式包括销售模式(本地销售模式、度假销售模式)、 租售结合、床位出租、会员制模式以及金融组合模式(以房养老、押金或养老金 返还等)。 中国养老地产行业发展处于起步阶段 与发达国家相比，中国养老地产行业的发展仍然处于起步阶段，主要表现在以 下五个方面： ——养老地产项目区域分布不平衡 养老项目主要集中在经济发达地区，主要围绕京津翼、长三角、珠三角、川渝 四个经济圈形成养老地产产业聚集区，其他地区仅有少量项目分布。截至 2019 年底，长三角养老床位数量为 167.65 万张，占全国的 21.6%。 ——养老地产项目空置率较高 在上述四大养老地产聚集区，川渝地区养老地产项目空置率高达 47.5%，京津 翼和长三角地区空置率超过 40%，珠三角地区空置率也达到 36.9%。而一般 养老院入住率需要达到 75-85%才能实现盈亏平衡。较高的入住率导致大部分 养老地产项目基本处于亏损状态 ——养老地产融资成本、投资运营成本高 相对比发达国家，ReitS、ABS 等是重要融资手段，尤其 ReitS 聚集了大量低 成本资金。相对而言，中国企业则难以获得大额、低廉养老金支持。国家鼓励 的政策性贷款、专项债券、保险资金及现有金融工具均不能成为主流的资金供 应渠道。此外，受限于土地以招拍挂为主供应方式，拿地成本较高，进而导致 养老地产售价过高，将大部分消费群体拒之门外。 ——优质公立养老机构“一床难求” 公办养老院收费标准不高，由于是政府出资，环境选择通常较好，设备完善， 周围通常也会有医疗机构，但由于公共养老资源非常有限，普通家庭用户很难 享受到。 以上海静安区公办乐宁老年福利院为例，该福利院仅有 167 个床位，位于闹市， 每月收费 4000~5000 元/月，较受欢迎，仅对静安区户籍老人开放。即便如 此，轮候入驻的老人有时仍需排队几年。 ——私立养老机构两极分化：低端质量堪忧，高端收费过高 私立养老院分为低中高三个档次，低档养老院通常只提供生活必需品，同时存 在空间较小，护理人员不足，环境设施较差等问题。 高端养老院虽然服务条件较好，但是普遍收费较高。收费区间在 8000-30000 元每月，对大部分家庭来说无法负担。 养老服务标准发布 政策规范养老地产行业发展 针对我国养老市场规范缺失，行业缺乏有效监督现象，2019 年 12 月 27 日， 国家市场监督管理总局、国家标准化管理委员会正式批准 GB38600-2019 《养老机构服务安全基本规范》强制性国家标准并予以公布。这是我国养老服 务领域第一项强制性国家标准，明确了养老机构服务安全“红线”，将有利于防 范、排查和整治养老机构服务中的安全隐患，推进养老服务高质量发展。 2020 年 12 月，国务院发布了《关于建立健全养老服务综合监管制度促进养老 服务高质量发展的意见》，进一步加强了养老服务产业的监督管理。 养老地产市场需求旺盛 养老地产近几年来逐渐盛行，主要由于两方面因素造成：一是中国人口老龄化 是不争的事实。截至 2019 年底中国 65 岁及以上的老人 1.76 亿人，占总人口 比例为 12.6%，同时出生率为 10.48‰，下降至历史低点;二是中国公办养老 床位供给不足，需要寻求社会力量、组织，通过市场消费解决中国日益严峻的 养老问题。 根据民政部数据，截至 2019 年底，全国共有各类养老机构和设施 20.4 万个， 养老床位合计为 775.0 万张，每千名老年人拥有养老床位数量仅为 30.5 张。 按照国际通行标准，5%老年人(60 岁以上)需要进入机构，则 2019 年中国机 构养老床位的需求量为 1269.4 万张，缺口为 494.4 万张。 各路资本加快布局养老地产市场 近年来各路资本加快养老产业行业布局，房企、保险、医疗机构等强强联合， 目前已有上百家房地产企业和保险机构布局养老地产产业。2020 年 12 月，中 国人寿设立大养老产业投资基金，总规模 200 亿元，该基金专注于养老产业领 域投资，包括 CCRC 养老社区、城市核心区医养综合体、精品养老公寓等实业 资产以及养老产业链上下游优质的资源的投资。 养老地产建设四大阵营：传统养老机构、地产商、保险机构、产业配套跨界 企业 目前参与养老地产建设运营主要包括传统养老机构、房地产商和保险机构三大 阵营。其中房地产商和保险机构进入养老地产行业时间较晚，2013 年，以万 科、保利。绿地首创等为主房地产开发商和以泰康、新华、国寿、太保、合众 等保险企业，纷纷进入养老地产行业。 万科算是养老地产行业的领跑者，2009 年万科推出“随园嘉树”标志着万科迈出 了养老地产行业的第一步;2013 年长者社区随园嘉树面世，家庭式康复中心正 式对外开放;2016 年万科随园养老正式形成社区、机构、居家养老三大服务体 系。保利则是全产业链介入养老地产，打造机构养老、社区养老和居家养老“三 位一体”的中国养老模式。 保险机构由于长期持有大规模低成本资金，适合投资于回收周期较长的养老地 产行业。发行理财类与长照类养老产品、建设大型养老社区是此类企业主要进 入方式。 除房地产商和保险企业外，养老地产相关配套产业企业，包括大族激光、易华 录、上海三毛、金陵饭店等企业也开始进入养老地产行业，其行业投资主体呈 现多样化趋势。 房地产和保险企业处于民营机构主导地位 近年来，受到政策支持等因素的影响，我国民营养老机构迅速发展，市场参与 主体众多，包括房地产开发商、保险企业、医疗健康企业等，其中房地产开发 商和保险企业是较早进入该领域的两大类型企业，目前处于行业领先地位。 万科、保利等是房地产开发商涉足养老产业的主要代表，保险企业则有泰康人 寿、合众人寿、中国人寿等。 在居住收费上，房地产开发商主要采取有产权销售、使用权销售等模式，保险 企业则以“押金+租金”、“会员卡+管理费”和“保险捆绑”三种模式销售。 大部分保险企业主打高端路线 保险企业布局养老机构主要以自建的投资模式为主，且定位于高端市场。在头 部企业中，只有合众人寿是选择自建+第三方合作的投资方式和定位于中端市 场，其他均以自建模式打造高端养老机构。 目前，合众人寿的合众优年养老社区开业城市最多，为 13 个城市，泰康人寿 的泰康之家排名第二，为 5 个。不过，按目前计划，泰康之家将会陆续开多 13 个城市，这将使得泰康之家在开业城市数量反超合众优年养老社区。 养老地产行业发展趋势 ——以服务为核心 随着养老产业第一个标准化文件发布及强化监管政策实施，养老地产项目的优 势服务及运营能力将成为主要竞争力。同时“公建民营”的模式也使开发商将关 注点投放在产品本身的打造和运营上，对开发商本身的产品力要求更高。 ——医养结合大势所趋 目前，医养结合是大势所趋。养老地产与康复医疗业务联动合作，能够提升养 老地产品牌价值，同时引入康复医疗业务，也能带来额外医疗收入来源。 ——信息技术、智能化技术加速应用 信息技术、智能技术在提升养老地产精细化、人性化运营方面将会发挥巨大作 用。应用可穿戴设备、物联网和远程智能安防监控技术，能够实现 24 小时安 全自动值守，降低老年人意外风险，改善服务体验;应用生物识别技术，建立养 老服务管理系统，实现个人健康精细化管理;应用人工智能技术，实现智能语音 交流互动场景、老年人智能相伴场景。未来，科技企业与养老地产企业的合作 将会更加频繁紧密。