上海-杭州养老地产考察报告 2015.05.25 1 目录 1 考察项目简介……………………3 2 业态规划分析……………………9 3 适老化设计分析………………46 4 运营模式分析…………………64 5 总结与借鉴……………………81 2 一 考察项目简介 3 考察项目简介 上海亲和源养老公寓作为养老地产的代表性项目，开创了会员式养老的收费模式，取得了 可观的经济效益及社会影响力，由于建成年代较早，规划设计理念已经出现了一定落后。 上海亲和源图片 上海亲和源老年公寓简介 > 性质：工商局注册的营利性养老机构； > 规划：亲和源老年公寓占地83680㎡,总建筑面积近 10万㎡，由12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套 居室，可供1600位左右的老人居住。目前入住率约 90%； > 位置：坐落于上海浦东新区康桥镇上 > 配套：周边设施包括有商业街，能满足日常生活。 > 护理医疗：社区内有与曙光医院（三级甲等）对接， 并有老年人护理的颐养院。 4 考察项目简介 天地健康城与澳大利亚AVEO养老机构合作开发，借鉴澳大利亚养老地产经验，通过整合 公寓适老化设计、电子信息化系统、医疗资源的，形成了一整套针对老年人的服务方案。 天地健康城图片 天地健康城简介 > 性质：商业用地开发带有养老地产，营利性机构。 > 规划：天地健康城建面约50万㎡，一期占地107000 ㎡，建筑面积约150000㎡，由6个坊布局而成，约 800户，以6-7层多层建筑为主，每个坊均有邻里中 心可供活动。同时规划有产权式公寓、服务式公寓、 护理式公寓、社区邻里中心，商业街、医院、养生 公园等。 > 位置：坐落于于上海市青浦区朱家角古镇东南侧， 距古镇直线距离约3公里，沿河岸布置。 > 护理医疗：与医疗机构合作——德颐医院 5 考察项目简介 乌镇雅园以学院式养生养老为概念，制造营销话题，在全国范围内获得广泛关注。目前一 期产权式销售为主，后期的国际康复医院及护理院建设有待观察。 乌镇雅园 乌镇雅园简介 > 性质：住宅用地上打造的含有养老概念的住宅 > 规划：绿城乌镇雅园所处的综合性健康养生养老园 区占地面积约1平方公里，规划养生养老、健康医 疗和休闲度假三大主题。别墅、多层公寓等产品， 总建筑面积约为50万方。 > 配套：养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗 公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。 位置：坐落于5A景区，桐乡市乌镇景区。 > 护理医疗：与雅达国际医疗机构合作投资。 6 考察项目简介 随园嘉树作为万科·良渚文化村的子项目，承担其养老地产试点的任务，与亲和源相仿以 会员制销售产品。随园嘉树目前主要针对自理老人，提供公寓适老化设计及社区关怀。护 理型公寓等尚未运营，有待观察。 随园嘉树 随园嘉树简介 > 性质：40年旅游用地上的老年人居住社区 > 规划：总用地面积63853㎡，容积率为1.0，35%绿 地率，规划13栋多层住宅，615户。 > 配套：4500㎡随缘会社区活动中心，文化村内部商 业街、学校、医院等。 > 位置：杭州良渚文化村核心区 > 护理医疗：与浙江第一医院门、台湾医疗机构合作 7 考察项目简介 金色年华作为较早养老地产项目，自然环境优美，但交通通达性较差。作为早期以使用权 出售的项目，从设计规划上都有明显缺陷。二期已经开始建设，具体情况有待观察。 金色年华退休中心 金色年华退休中心简介 > 性质：营利性机构，划拨用地上建设养老地产 > 规划：项目用地250亩，总建筑面积约17万平方米， 其中一期项目用地105亩，5.4万平方米；总床位数 约3500张，其中一期项目床位数1078张，是一个集 居养型、助养型、护理型和候鸟型养老公寓为一体 的养老机构 > 配套：食堂、超市及活动中心 > 位置：位于杭州市西湖区转塘街道金家岭，午潮山 国家森林公园南麓 > 护理医疗：与香港医疗机构合作 8 二 业态规划分析 9 业态规划分析——亲和源 亲和源养老公寓，业态种类较多，但是核心业务均以外包形式出让，自身仅对自理型养老 公寓进行管理。 >老年公寓：入住资格为60周岁以上自理老人。户 型分为108㎡、70㎡、58㎡三种户型。每栋底下均设 上海亲和源养老公寓 有娱乐、休闲活动室（棋牌、舞蹈、音乐等）。 >颐养院：医院、半护理及全护理养老机构，提供 养老院式服务和医疗服务，此为外包业务。 >餐厅：提供日常餐饮服务，日均消费约为30元/天， 此为外包服务。 >老年度假酒店：对外开放住宿酒店，供子女看望 老人时住宿。 >健康会所、亲和学院：为集中式的老年活动中心 和学习中心，经营情况较差。 10 业态规划分析——亲和源 老年公寓 颐养院 配餐中心 度假酒店 商业街 健康会所 活动设施 景观塑造 11 业态规划分析——亲和源 老年公寓 颐养院 配餐中心 度假酒店 商业街 健康会所 活动设施 景观塑造 上海亲和源养老公寓，早期以产权式销售为主，后被政府叫停。为 实现现金流快速回正，采取了会员制养老的新模式，以永久使用权、 15年使用权两种为主。养老公寓主要针对具备自理能力的60周岁以 上的老人，套型分为108㎡两房、58㎡、70㎡一房，以7-9层配有医用 担架电梯的精装小高层建筑为主，每栋楼底层均设有活动室，供老 人活动休闲及娱乐。 12 业态规划分析——亲和源 老年公寓 护理院 颐养院 生活配套 配餐中心 上海亲和源颐养院建筑面积约 9700㎡，共设有300余张床位，由 上海市曙光医院专业医疗机构派 出团队进行管理，已开通医保。 颐养院共九层，1-4层为门诊部， 5-9层为护理区。 酒店配套 度假酒店 教育配套 商业街 景观配套 健康会所 活动设施 景观塑造 13 业态规划分析——亲和源 老年公寓 颐养院 配餐中心 度假酒店 配餐中心，室内普通装饰，无 适老化的设计和贴心的服务， 与一般的食堂无区别。餐饮费 用额外计算，人均每天价格在 30元左右。从调研情况看，并 无针对老人的特殊餐饮服务。 商业街 健康会所 活动设施 景观塑造 14 业态规划分析——亲和源 老年公寓 颐养院 配餐中心 度假酒店 商业街 健康会所 活动设施 景观塑造 上海亲和源度假酒店供探视老人的亲友居住。酒店公寓设计与养老 公寓相似，无明显亮点。共计74间客房，入住率约50%左右，由于 经营情况一般，目前已有将度假酒店重新包装改为养老公寓出售。 15 业态规划分析——亲和源 老年公寓 颐养院 配餐中心 度假酒店 上海亲和源护东侧配有沿街商 业店铺，沿袭公寓的现代简约 风格，无商业主题打造。经营 业态主要为生活日常消费、餐 饮业态，并无招商。主要为社 区提供日常生活消费。商业街 无针对老年人的专业日用品， 与社区商业无异。 商业街 健康会所 活动设施 景观塑造 16 业态规划分析——亲和源 老年公寓 颐养院 配餐中心 健康会所建筑面积共计8000㎡， 为社区健康主题会所。聘请健 康管理公司进行管理，提供包 括健身、水疗、康复护理等服 务。但经营情况较差，目前已 计划将其改造为度假酒店。 度假酒店 商业街 健康会所 活动设施 17 业态规划分析——亲和源 老年公寓 颐养院 配餐中心 度假酒店 商业街 健康会所 活动设施 室外有儿童娱乐设施、阳光室、 mini高尔夫球场、垂钓湖；公 寓底层有室内书画书、音乐室、 棋牌室、阅读室、桌球室等。 18 业态规划分析——天地健康城（一期） 天地健康城规划业态合理，目前一期产权公寓已经开始销售，德颐医院及服务式公寓的未 来运营在销售阶段均已营造充分，其中单个坊一个邻里中心及社区范围内会所配套，层次 分明，有利于老人进行邻里和社区活动，为规划亮点。 >产权公寓：一期由多层住宅围合成6 个坊，每个坊设可供活动交流的邻里 天地健康城 中心，100-160㎡户型，约788套。 >德颐医院：与医疗机构合作，开办 产权式公寓 社区医院，主要用途为康复及老人全 护理，预计36套。 >服务式公寓：半护理老人居住，提 供生活照料及护理，约350套目前仍 在开发中具体信息不明。 >恬愉学堂：老年人社交学习中心， 开展老年大学等教育活动。 >健康食堂：提供餐饮服务。 >养生公园：代建项目，作为项目休 闲公园 >风情商业街：为社区商业配套。 19 业态规划分析——天地健康城 老年公寓 邻里中心 恬愉学院 商业街 服务公寓 德颐医院 天地健康城老年 公寓以海派石库 门风格形成独特 的风情社区。该 部分为销售型的 40年商业产权公 寓。4-6栋围合成 一个坊，共计6 个坊，每个坊独 立设置一个可供 老人活动娱乐交 流的邻里中心。 20