北京市民政局关于印发《北京市集中式居家养老服务社 区扩大试点实施办法（试行）》的通知 京民养老发〔2020〕49 号 各区民政局、规划自然资源委、住房城乡建设委、卫 生健康委： 为落实市政府办公厅《关于推进养老服务发展的实施 方案》，加快我市养老服务领域供给侧结构性改革，促进 社会资本更好参与本市养老服务业发展，支持各区创新探 索、规范管理“单元分割定向出售、公共服务空间持有经 营、限龄人群居住”的养老服务设施供给模式，现将《北京 市集中式居家养老服务社区扩大试点实施办法（试行）》 印发给你们，请按照各部门职责和管理权限，在市相关部 门的指导和各区政府的领导下，深入细致地抓好扩大试点 的落实和工作跟进。 在扩大试点的过程中，遇到的情况和问题请及时报告 市民政局和市级对口部门。 北京市民政局 北京市规划和自然资源委员会 北京市住房和城乡建设委员会 北京市卫生健康委员会 2020 年 4 月 27 日 北京市集中式居家养老服务社区扩大试点实施办法 （试行） 第一章 总 则 第一条 为深入总结本市“医养结合”、共有产权养老服 务社区试点经验，强化长效风险管控，规范指导集中式居 家养老服务社区（以下简称“试点项目”）扩大试点工作，参 照现行养老服务设施和商品房建设管理法规，制定本办 法。 第二条 集中式居家养老服务社区是指在本实施办法指 导下，由建设单位按照相关规定，在国有土地内建设的包 含养老单元、养老服务设施用房、管理服务用房和社区生 活性商业配套用房的综合性养老服务社区。 第三条 试点项目不动产登记和交易执行《关于共有产 权养老服务设施不动产登记和交易有关问题的意见》（市 规划国土函〔2017〕1398 号）规定，每一间养老单元产 权由建设单位和购买人按份共有，限定符合特定条件的老 年人居住。 第四条 试点项目按照适老化理念进行建设，兼具机构 养老服务设施相关功能，创新破解社会资本参与新建养老 服务设施的资本流动性瓶颈。 第二章 试点项目建设 第五条 建设单位以单位行为开展建设。建设单位在经 营过程中，不得擅自改变房屋使用用途。 第六条 以协议方式出让土地的试点项目，建设单位应 具有房地产开发企业资质，以及养老机构服务质量三级 （含）以上的运营服务、开展居家和社区养老等相关服务 领域工作经历。允许并鼓励跨界进入养老领域的投资型企 业与符合条件的轻资产养老服务机构开展合作建设试点项 目。 1.建设单位应具备养老设施投资、建设、运营的成功经 验。根据单体试点项目的具体情况或者土地供应方案要求 的方式，由建设单位汇总提供相关证明。 2.养老服务运营机构应在北京市注册登记，在市、区民 政局备案，具有规范的管理制度体系，服务人员具备相应 职业资格，五年内没有被行业主管部门处罚的违规违法经 营行为。 3.各区在确定试点项目的建设单位时，由区民政局牵头 评价其养老服务经验，包括但不限于考查下列指标：整体 运营的养老床位数量及单体设施的床位数规模；养老服务 标准化体系认证情况及养老服务质量评定等级；针对社区 及居家养老服务需求，开展“医养结合”服务的能力；养老、 医疗的技能型人才队伍持续培训能力；其他与养老服务质 量相关的资质和要件。 4.建设单位应承诺负责项目的投资、建设及后期运营。 各区对提出申请的试点项目，应针对本条前三款指标评价 和排序之后，再行审查各建设单位提交的试点项目建设方 案、服务规划、风险管理方案及财务状况报告，进行综合 评价，择优选定，推动实施。 第七条 土地规划及供应要求 1.经各区确定的试点项目建设单位持土地权属文件等资 料，按照本市规划和自然资源管理相关规定开展项目土地 规划用途等研究论证工作，具备建设条件的规划用途可确 定为其他类多功能用地（集中式居家养老机构试点项 目）。 2.市属国企利用存量用地建设试点项目，经市政府批准 后，在市级相关部门的指导下跟进做好后续运营和服务质 量监管工作。 3.鼓励建设单位通过招标拍卖挂牌方式取得居住用地的 建设用地使用权，建设特色社区，参照集中式居家养老机 构试点项目提供养老服务。 第八条 设施建设标准 1.试点项目建设按其设计功能划分为养老设施单元（含 地下车位）、养老服务设施用房及管理服务用房、社区生 活性商业配套用房等。其中，养老设施单元（含地下车 位）指购买人用于居住或停放车位的建筑空间；养老服务 设施用房指具备养老服务功能的建筑空间，包括养老机 构、医疗机构、配套设施用房及库房等；管理服务用房指 用于物业服务的建筑空间；社区生活性商业配套用房指以 满足社区居民日常便利生活为主要目的商业经营活动所需 的建筑空间，如便利超市、药店、餐饮店、洗衣房、理发 店等。 2.试点项目须配套建设医疗机构。医疗机构和养老单元 同时设计、同时施工、同时投入使用。鼓励设置社区卫生 服务中心（站），满足养老服务社区住户及周边社区居民 医疗服务需求。 第三章 试点项目销售 第九条 养老设施单元（含地下车位）按份销售，建设 单位和购买人按份共有产权；养老服务设施用房的产权归 建设单位，不得销售；社区生活性商业配套用房销售按有 关规定执行。 第十条 建设单位销售的养老设施单元（含地下车位， 不含建设单位持有部分）的产权份额，参照商品房销售管 理法律法规等的规定办理销售手续。 第十一条 符合以下条件之一的居民家庭，可在本市购 买一套养老设施单元：本市户口居民家庭（含驻京部队现 役军官和现役警察家庭、持有有效《北京市工作居住证》 的家庭），连续 5 年（含）以上在本市缴纳社会保险或个 人所得税的非本市户口居民家庭。 第十二条 建设单位应当与购买人网上签署《商品房预 售合同》/《商品房销售合同》并进行联机备案，通过合同 明确双方的权利义务关系，合同中应当明确双方的持有份 额；其他内容如付款方式、交付时间等参照合同约定或规 定执行。 第十三条 建设单位和购买人签订买卖房屋物权的合 同，为保障将来实现物权，可以按照约定向规划自然资源 部门申请预告登记。 第十四条 购买人（包括再交易购买人）/入住人信息登 记与报备。购买人购买养老设施单元时，应当填写《共有 产权养老设施单元购买/入住登记表》，建设单位应当将该 登记表、购买人及入住人资料向区民政局进行报备，区民 政局应对购买人和入住人进行严格把关。养老设施单元入 住人发生变更的，建设单位需在 30 日内向区民政局变更报 备。 第四章 试点项目登记和交易 第十五条 试点项目建筑区划内依法属于业主共有的道 路、绿地、其他公共场所、公用设施和管理服务用房及其 占用范围内的建设用地使用权，在办理国有建设用地使用 权及房屋所有权首次登记时由建设单位一并申请登记为业 主共有，不核发不动产权证书。 第十六条 建设单位单独享有养老服务设施用房所有权 及其相应的土地使用权。申请办理养老服务设施用房转移 登记时，应取得市民政局和区政府同意转让的意见。社区 生活性商业配套用房的使用执行市商务委、市规划自然资 源委、市住房城乡建设委《居住配套商业服务设施规划建 设使用管理办法(试行)》》(京商务规字〔2018〕6 号)、 《关于北京市居住配套商业服务设施改变使用性质及转让 工作办理规定的通知》（京商务规字〔2018〕26 号）。 第十七条 建设单位与购买人申请办理国有建设用地使 用权及房屋所有权转移登记时，养老设施单元（含地下车 位）登记为按份额共有，按份共有人享有的不动产份额依 据购房合同约定记载。购买人享有的不动产份额可以单独 转让或抵押，再次转让时受让人不属于共有人的，申请转 移登记时还应提交其他共有人同意的书面材料，但因继承 （或遗赠）、夫妻间房屋转移、夫妻离婚及人民法院、仲 裁委员会生效判决等导致权属发生变化的情形除外。建设 单位享有的不动产份额转让的，应提交市民政局的批准意 见，再申请不动产登记。 第十八条 建设单位应将养老设施单元（含地下车位） 购买人（包括初次购买和再转让）及入住人信息报送区民 政局审核，区民政局核实确认后将符合规定的购买人名单 推送给住建部门进行购房资格审核，住建部门审核后的购 买人名单再反馈给市、区民政局备查。规划自然资源部门 按规定办理不动产登记手续。 第十九条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权预告 登记、转移登记时，对不动产买卖以外的转让情形，申请 人应向规划自然资源部门提交受让人符合购房资格、受让 人及入住人信息已经报备的证明材料，但因继承（或遗 赠）、夫妻间房屋转移、夫妻离婚及法院、仲裁委员会生 效判决等导致权属发生变化情形除外。 第五章 试点项目运营管理 第二十条 试点项目自持部分在正式投入运营前，建设 单位要根据提供服务的内容到属地行业主管部门及时办理 养老、医疗、餐饮等相关备案或审批手续。 第二十一条 建设单位履行如下职责： 1.建设单位应对养老设施单元入住老年人提供医疗、养 护、餐饮等服务，满足其基本养老需求，具体养老服务费 用根据服务内容参照市场价格确定。 2.建设单位在收取相应费用后须确保项目主要场地和设 施供全体入住老年人使用，未经相关主管部门批准不得改 变规划建设确定的设施场所的使用用途。 3.建设单位要严格遵守政策规定，限定养老设施单元入 住人资格为年满 60 周岁（含）以上的老年人（与入住人共 同居住的亲属或者陪住人员除外，陪住人员原则上不得超 过 2 人）。其中，对配合执行疏解非首都功能任务的老年 人，符合我市公共租赁住房准入条件及《特殊家庭老年人 通过代理服务入住养老机构实施办法》（京民福发 〔2015〕283 号）规定的特殊家庭老年人，应有相应保障 措施，确保其优先入住权。 4.建设单位应当对养老设施单元入住人建立入住人员信 息档案，对入住人是否符合要求进行监督检查。 5.建设单位在服务管理中发现养老设施单元入住人发生 变更的，或者购买人主动告知的，应督促购买人与建设单 位重新填写《集中式居家养老服务社区养老设施单元购买/ 入住登记表》，并积极配合建设单位办理相关变更报备手 续。 6.建设单位应为养老设施单元的入住老人进行健康状况 评估，及时建立健康档案。要做好疾病预防和健康管理工 作，发现患传染病的老年人或陪住人，应及时向属地卫生 防疫部门报告。 7.建设单位应组织开展适合老年人身心特点的康复活 动、文体娱乐活动。 8.发现购买人或实际入住人违反入住人相关管理规定且 拒不改正的，建设单位有权行使如下相关权利： （1）对不符合规定的入住人进行清退； （2）回购购买人所持有房屋的产权份额，回收价格经 双方协商确定，协商不成的由区民政局指定的评估机构评 估确定，所产生的相关费用由购买人最终承担； （3）建设单位作为共有产权人可拒绝配合购买人进行 转让产权份额等相关手续办理； （4）因入住人不符合入住条件而使建设单位受到行政 处罚的，建设单位可以依法要求购买人进行相应赔偿； （5）与购买人