银川市集中式居家养老服务社区 试点实施意见 为深入贯彻落实《国务院办公厅关于推进养老服务发 展的意见》（国办发〔2019〕5 号）精神，积极探索“物业 服务+养老服务”等多样化的经营模式，加大政策扶持力度， 优化居家和社区养老服务发展环境，结合我市实际， 试点 开展集中式居家养老、共有产权养老工作，现提出如下试 点实施意见。 一、总体要求 坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导， 按照关于加快推进养老服务业放管服改革的有关文件精神 坚持以人民为中心的发展思想，以需求和问题为导向，探 索“单元分割定向出售、公共设施空间持有经营”的养老服务 设施供给新模式，创新破解社会资本参与新建养老服务设 施的资本流动性瓶颈，鼓励引导社会力量根据市场需要广 泛参与社区养老服务，为开展集中式居家养老服务的社会 组织（企业）提供政策支撑、注入发展活力。 二、标准定义 1.集中式居家养老服务社区是指在本实施意见指导下开 展的新型养老模式，由建设单位按照相关规定，以出让方 式取得的国有社会福利用地内建设的包含养老设施单元、 1 养老服务设施用房和社区生活性养老服务用房的综合性养 老服务社区。 2.养老设施单元指用于居住的建筑空间。 3.养老服务设施用房指具备养老服务功能的建筑空间， 包括养老用房、医疗用房、配套设施用房、管理服务用房 等。 4.社区生活性养老服务用房指以满足社区居民日常便利 生活的建筑空间，如便利超市、药店、餐饮店、洗衣房、 理发店等。 三、购买人（入住人）资格、陪住人要求与产权比例 1.符合以下条件之一的居民家庭，仅可在本市购买一套 养老设施单元：年满 50 周岁以上；持有退休证明的人员。 2.限定养老设施单元入住人资格为年满 50 周岁以上； 持有退休证明的人员。（与入住人共同居住的亲属或者陪 住人员除外，陪住人员原则上不得超过 2 人）。 3.养老设施单元、社区生活性养老服务用房按份销售， 建设单位和购买人按份共有产权，其中建设单位所持产权 份额为 5%，购买人所持产权份额为 95%。 四、销售及入住管理 1.购买人购买养老设施单元时，应当填写《养老设施单 元购买/入住登记表》，先由建设单位对该登记表、购买人 及入住人资料进行资格初审，初审合格后向市民政局报送 2 进行资格复审，市民政局审核通过后方可销售。 2.住建部门须制订《养老设施单元/社区生活性养老服 务用房销售合同》制式合同，建设单位应当与购买人签署 《养老设施单元/社区生活性养老服务用房销售合同》并进 行网签备案，通过合同明确双方的权利义务关系，合同中 应当明确双方的持有份额，明确用途为养老设施单元；其 他内容如付款方式、交付时间等参照合同约定或规定执行。 3.养老设施单元销售应参照政策性房屋销售模式，销售 价格应符合银川市场实际情况。 五、登记和交易管理 1.建设单位应将养老设施单元购买人（包括初次购买和 再转让）及入住人信息初审后报送市民政局审核，核实确 认后将符合规定的购买人名单推送给市住房和城乡建设局 进行合同备案，市自然资源局依据备案合同办理不动产登 记手续。 2.建设单位与购买人申请办理国有建设用地使用权及房 屋所有权转移登记时，养老设施单元、社区生活性养老服 务用房登记为按份额共有，按份共有人享有的不动产份额 依据销售合同约定记载。 3.建设单位享有的养老设施单元、养老服务设施用房和 社区生活性养老服务用房所有权及其相应的土地使用权可 以整体转让，转让前应取得市民政局和辖区政府同意。 3 4.购买人享有的不动产份额可以单独转让或抵押。转让 对象必须满足上述购买人与入住人资格的相关要求 ，但因 继承（或遗赠）、夫妻间房屋转移、夫妻离婚及人民法院 仲裁委员会生效判决等导致权属发生变化的情形除外。 六、建设单位应履行的职责 1.建设单位应对集中式居家养老服务社区负主管责任。 建设单位自持部分在正式投入运营前，要根据提供服务的 内容到属地行业主管部门及时办理养老、医疗、餐饮等相 关备案或审批手续。 2.建设单位应当对养老设施单元入住人建立入住人员信 息档案，对入住人是否符合要求进行监督检查，如发现养 老设施单元入住人发生变更的，或者购买人主动告知的， 应督促购买人与建设单位重新填写《养老设施单元购买 /入 住登记表》，并在 30 日内向市民政局变更报备手续。 3.建设单位应对养老设施单元入住老年人提供生活照料、 康复护理、精神慰藉、餐饮等服务，满足其养老基本需求， 具体服务费用根据服务内容参照市场价格确定。建设单位 在收取相应费用后须确保项目主要场地和设施供全体入住 老年人使用，未经相关主管部门批准不得改变规划建设确 定的设施场所的使用用途。 4.建设单位应为养老设施单元的入住老人进行健康状况 评估，及时建立健康档案。要做好疾病预防和健康管理工 4 作，发现患传染病的老年人或陪住人，应及时向属地卫生 防疫部门报告。 5.建设单位自持部分资产产权不得设置抵押、质押。 6.参照养老服务设施相关政策，建设单位按照居民收费 标准收取水、电、气、暖等费用。 7.建设单位配套建设医疗机构和养老设施单元同时设计、 同时施工、同时投入使用。鼓励设置社区卫生服务中心 （站），满足养老服务社区住户及周边社区居民医疗服务 需求。 8.建设单位应当在合法合规的前提下配合养老设施单元 购买人完成转让相关手续。 9.建设单位应当在《养老设施单元/社区生活性养老服 务用房销售合同》对退出机制进行明确。 七、监督管理 1.市民政局总体负责做好集中式居家养老服务社区指导、 监管等工作。辖区民政部门要按照《养老机构行政检查办 法》等法律法规对集中式居家养老服务社区项目的运营以 及入住人员等情况进行监督管理。 2.市住房和城乡建设局应对建设单位销售管理、再交易 管理等进行监督管理，对建设单位所销售的产权份额价格 备案。 3.市自然资源局实行养老服务设施用地全生命周期管理， 5 并做好不动产登记服务工作。 4.辖区政府负责做好集中式养老服务社区相关社区服务、 社区管理及社会稳定工作。 5.市发展和改革委员会、市市场监督管理局、市卫生健 康委员会、市综合执法局、市税务局等部门要按照职责分 工依法履行业务指导和监管等职责。 各相关部门依据各自职责应加强监督管理，可以单独 或联合对建设单位或运营单位进行检查、指导、监督。如 发现建设单位有违规行为，要立即进行纠正，依法追究建 设单位的相关责任。 八、适用范围 1.对于在本试点实施意见之前已建设完成的，且符合集 中式居家养老服务社区要求的养老项目，可参照本办法执 行。 2.对本意见颁布之前已签订《养老服务合同》的住户参 照本意见重新签订《养老设施单元/社区生活性养老服务用 房销售合同》并办理相关手续。 3.实行租售并举，对于集中式居家养老服务过程中有租 赁需求的人员，可由建设单位同需求人员协商签订租赁类 服务协议，租赁服务需符合相关部门相关法律法规规范。 4.本实施意见自 2023 年 7 月 31 日起施行，有效期至 2025 年 7 月 31 日。市发展和改革委员会、市民政局、市 6 自然资源局、市住房和城乡建设局、市税务局、市市场监 督管理局、市卫生健康委员会等部门根据意见实施情况进 一步研究优化长效性政策，在执行过程中发现问题及时协 调解决。如遇国家政策调整则按照新的政策执行。 7