夕阳商机 朝阳产业 养老地产研究专题 前言： 博志成研究院体系化研究思路 1 人类一直没有停下寻找家的脚步  时间的流淌孕育着人类的进化与发展，人类逐渐摆脱了原始的自然村落开始追求更加舒适与安逸的居所  伴随人类掌握的技术的不断提高，物业的类型也在发生着极大的变化  博志成研究院站在行业发展的前沿，把握人类进化的趋势展开一系列人类居所的专题研究 筑巢时代 穴居时代 游牧时代 农耕时代 工业时代 信息时代 2 开发商面对众多的物业类型选择往往苦不堪言 房地产开发菜单 1554年 布伦斯维克侯爵在自己的宅第举行晚宴，每送一道菜， 侯爵都要看看桌上的单子，当客人们知道他看的是今天的菜单时， 十分欣赏这种方法。大家争相仿效，在举行宴会时，都预先制作 了菜单，菜单便真正出现了. 在电脑出现后，菜单也被引申为操作系统的操作名条。指展 示操作系统的命令的目录。如开始菜单，右键菜单等。 据说在16世纪初期，法国宫廷菜肴是很一般的。1533年法国国王 昂里二世的王妃卡得里努从佛罗伦萨带来了厨师作为陪嫁，从此 法国宫廷菜肴才逐步得到改善。法国的厨师为了记住这些意大利 菜肴的烹制方法及原材料，将它们记录下来，这就是菜单的雏形 据说在16世纪初期，法国宫廷菜肴是很一般的。1533年法国国王 昂里二世的王妃卡得里努从佛罗伦萨带来了厨师作为陪嫁，从此 法国宫廷菜肴才逐步得到改善。法国的厨师为了记住这些意大利 菜肴的烹制方法及原材料，将它们记录下来，这就是菜单的雏形 1554年 布伦斯维克侯爵在自己的宅第举行晚宴，每送一道菜， 侯爵都要看看桌上的单子，当客人们知道他看的是今天的菜单时， 十分欣赏这种方法。大家争相仿效，在举行宴会时，都预先制作 了菜单，菜单便真正出现了. 1554年 布伦斯维克侯爵在自己的宅第举行晚宴，每送一道菜， 侯爵都要看看桌上的单子，当客人们知道他看的是今天的菜单时， 十分欣赏这种方法。大家争相仿效，在举行宴会时，都预先制作 了菜单，菜单便真正出现了. 在电脑出现后，菜单也被引申为操作系统的操作名条。指展 示操作系统的命令的目录。如开始菜单，右键菜单等。 在电脑出现后，菜单也被引申为操作系统的操作名条。指展示操 作系统的命令的目录。如开始菜单，右键菜单等。 1554年 布伦斯维克侯爵在自己的宅第举行晚宴，每送一道菜， 侯爵都要看看桌上的单子，当客人们知道他看的是今天的菜单时， 十分欣赏这种方法。大家争相仿效，在举行宴会时，都预先制作 了菜单，菜单便真正出现了. 3 博志成研究院住宅研究体系总体框架 住宅研究体系 研究 标准 当前最具有研究价值 盈利性强 稳定性高 符合未来发展趋势 具备良好的未来发展前景 适用于大部分企业 适合大部分中小企业 可操作性强 筛选 标准 研究分类 适用企业 高端住宅重点研究 中档住宅重点系列研究 保障房研究 大中型企业 所有规模的企业 所有规模的企业 类型特点 高投入、高利润 高周转、快回现 低投入、低回报 4 博志成研究院高端住宅研究逻辑框架 项目规模 区域资源 顶级豪宅  占用大量资金  高风险，高压力  一旦销售出现拉锯 将会无法回笼资金， 给公司造成极大困难 高端住宅 客户群体 产品投入 主流豪宅  并非一般企业能够 驾驭 取向占位 价格指数 高端社区  高利润，高回报率  较容易驾驭 5 博志成研究院中档住宅研究逻辑框架 板楼 多层 产品特性 所处区域  快速回现  盈利最大化  稳定现金流  企业易操控 小高层  具备未来发展 小户型 前景 筒子楼 中档住宅 客户群体 高层 物业类型 价格指数 筛选标准： 花园洋房 公寓 养老社区 6 博志成研究院后续研究计划  为了满足不断发展的行业要求博志成研究院制定了详细的研究计划 报告名称 开始 完成 周期 计划% 09/02/11 博志成保障房研究报告 博志成高端项目研究报告 实际% 完成天数 剩余天数 01/04/12 155 22.0% 26.1% 40 09/02/11 09/21/11 20 100% 100% 20 0 09/22/11 09/28/11 7 100% 100% 7 0 博志成养老地产研究报告 09/29/11 10/26/11 28 20% 20% 5 23 博志成小户型住宅研究报告 10/27/11 11/05/11 10 0% 0% 0 10 博志成公寓住宅研究报告 11/06/11 11/15/11 10 0% 0% 0 10 博志成高层住宅研究报告 11/16/11 11/25/11 10 0% 0% 0 10 博志成城市综合体研究报告 11/26/11 12/05/11 10 0% 0% 0 10 博志成写字楼研究报告 12/06/11 12/15/11 10 0% 0% 0 10 博志成购物中心研究报告 12/16/11 12/25/11 10 0% 0% 0 10 博志成产业地产系列研究报告 12/26/11 01/04/12 10 0% 0% 0 10 第1/2/3周 第4周 第5/6/7/8周 第9/10周 第11/12周 第13/14周 第15/16周 第17/18周 第19/20周 115 7 国际先进的养老地产发展经验都有哪些？ 中国养老地产都存在哪些问题？ 中国养老地产的发展趋势到底是什么？ 8 接下来，我们将 ————  在充分研究国际典型发达国家先进 经验的基础上  深入分析国内养老地产的现状和桎梏  提出中国养老地产未来发展的新趋势 9 本次研究的整体思路 为何研究养老地产 学习成功的养老地产经验 如何做好养老地产 10 目录 1 养老地产定义与内涵 2 国外养老地产研究 3 国内养老地产研究 4 中国养老地产发展趋势研究 11 老龄化的定义及内涵  老龄化社会：社会总人口中年龄在60岁以上人口超过10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%  老龄化反映了人类发展进程的成功，因为它是死亡率降低（加之生育率下降）和寿命增加导致的一种必 然结果 老龄人口占比0-5% 老龄人口占比6%-11% 老龄人口占比11%-16% 老龄人口占比16-21% 老龄人口占比21-30% 老龄人口占比30%以上 2009年——2040年老年人口分布变化情况 来源：2009年《中国人口统计年鉴》 12 产生人口老龄化的原因  老龄化是人口统计学两种潜在趋势的必然结果：日益下降的总和生育率和日益延长的出生时平均预期寿命 人口老龄化产生的原因 中国 欧美 其他 人类体质增强 医疗水平提高 区域人口迁徙 赡养能力增强 政策调控影响 人口出生率低 性别比例失调 国家之间人口老龄化产生原因差异很大，同理老龄化的产生的影响差异也很大 注释 人口平均预期寿命（LE）：假若当前的分年龄死亡率保持不变，同一时期出生的人预期能继续生存的平均年数 分年龄死亡率（CDR）：一国或一地区在一定时期(通常为一年)内死亡人数与同期平均人口数的比值 总和生育率（TFR）：假设妇女按照某一年的年龄别生育率度过育龄期，平均每个妇女在育龄期生育的孩子数 13 中国已经全面进入老龄化社会  1999年，中国正式进入老龄化社会，是世界上老龄人口最多的国家  2005年，中国老龄人口在全国占比超过11%，呈现逐年加速递增趋势 1.635亿 12.5% 来源：2009年《中国人口统计年鉴》 14 一个年轻的国度正在逐渐变老（中国老龄化趋势）  中国正在降临的老龄化浪潮是规模惊人的，根据联合国人类发展报告2007年的数据显示，中国每年增加的 老龄化人口数量将达到惊人的800万/年  中国的银发浪潮与中国的经济发展一样同样是迅猛的让人窒息。中国在一代人的时间里（27年）走过了， 法国130年，瑞典85年，澳大利亚79，美国79年才走完的路。中国又一次体现了自己的“中国速度” 1970年-2050年中国和美国老年人占比 1975年-2050年中国人口结构变化趋势 0-14岁 500 60岁以上 美国 40% 人口百分比 百万人 中国 30% 400 300 20% 200 10% 100 0 1975 2005 2035 2050 0% 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 来源：联合国 《人类发展报告》2007 15 中国养老体系建设存在宽度及广度的双方面不足  由于我国特有的计划生育政策，使得老年人口在近些年爆炸性的增长，尽管中国经济增长迅速，中国仍 是个低收入国家，我国的人均GDP只相当于发达国家的1/8  我国现有养老体系建设远远赶不上我国的老年人口增长速度，我国正在面临着前所未有的养老压力 2009年养老机构床位需求 现有床数 81% 中国养老体系覆盖人群 未覆盖 68% 基本养老制度 农村系统 需求床数 来源：人力资源与社会保障部（2009） 公务员系统 来源：人力资源与社会保障部（2008） 16 中国社会老龄化特征分析 老年人口总规模大 社会养老基金压力过大 总体特征  扶持可能性高，力度大  老年人发展速度快 养老设施服务建设落后 城乡倒置情况显著 传统赡养方式难以为继 为了改善养老设施不足的居民会 加大养老设置建设力度  改变传统的家庭养老方式，异地 养老服务，集中赡养服务，社会 经济层面 各地区发展不均衡 传统赡养方式难以为继 性别比例严重失调 没有相关女性养老服务 赡养服务等创新型的养老方式会 在未来拥有广阔的市场空间  未来趋势 为了缓解养老压力未来相关政策 未富先老趋势明显 养老金融服务严重匮乏 针对未来发展趋势，与之相适应 的特种养老保障服务会在未来拥 有大量的市场需求，以满足不断 扩大的老龄人口数量 老年人高龄化趋势 专业养老特护队伍匮乏 17 中国老龄人群特征性分析 生理需求分析 心理需求分析 慢性病高发人群 (医疗药品需求) 非社会主要关注人群 (专门娱乐项目需求) 生理机能减弱人群 （护理及特定产品需求） 心理波动强烈人群 （心理呵护等需求） 18 博志成观点：需求层次化养老产业链 