养老江湖：十年十败，一部跌宕起伏 的中国养老史诗 开篇：养老十年，江湖不忘 从 2010 年 7 月 19 日，我大学毕业，人生第一次踏进养老院的大门， 从此便于养老事业结缘，这一结，竟已十年光景。 养老圈内往往把 2013 年作为养老产业元年，但我更愿意用一个完整 的 10 年周期去回顾这些过往，从 2010 到 2020，在这过去的十年间， 中国养老行业经历了从“小米+步枪”到“飞机+大炮”的几何级变革，也 孕育出一批相对成功的养老企业和项目。 然而，江湖无情，有成功，就有失败，当我们站在 2020 年的时点， 也看到一些养老企业/项目已经走到终结，渐渐淡出了行业视线，被岁 月无情遗忘。 01. 安信颐和：联想集团未尽的“养老梦” 图：安 信颐和 LOGO、常州项目设计效果图 2011 年 8 月 1 日，“北京安信颐和控股有限公司”在北京市海淀区工 商局注册成立，注册资本金 2 亿元，由“联想控股”独家投资。 作为联想控股成员企业，安信颐和自带“光环”，成为早期养老行业的明 星企业，公司早期专注于 3 个方向：养老机构运营、养老项目开发、 以及联想-弘毅健康养老产业基金管理，从而构建“资本-开发-运营” 的养老商业闭环。 图：安信颐和规划的投资、运营模式 然而，对于养老这种重运营的劳动密集型行业，再完美的商业模式也 需要日积月累地沉淀，更需要“从零开始”的创业劲头，没有这种劲头， 一切就无从谈起。 显然，2011 年成立的安信颐和已经很难再继承联想老一辈同志的创业 衣钵，据曾在安信颐和就职的朋友回忆：当时公司或多或少带有一些 “国企安逸的色彩”。 而实际上，联想控股自 2008 年开始多元化业务扩张后，虽然涉足金 融、现代 服务、农业、酒业、物流、化工、能源矿产等多个行业，但已难复 1994 年联想集团、2001 年神州数码上市之勇。 图： 联想创始人 —— 柳传志先生 2019 年 12 月 18 日，联想控股发公告宣布董事长柳传志退休，这位 中国最具代表性的企业家曾清晰地表达过联想的企业愿景：“以产业报 国为己任，致力于成为一家值得信赖并受人尊重，在多个行业拥有 领先企业，在世界范围内具有影响力的国际化投资控股公司。” 当 2011 年创立安信颐和时，或许在年近七旬的柳传志内心，养老就 是自己产业报国最好的选择，而安信颐和最重要的旗舰养老项目：安 信颐和国际颐养中心，就选址于距柳传志家乡——江苏镇江仅 1 小时 车程的常州，一切都曾那么美好。 图：安信 颐和（常州）国际颐养中心总体规划 安信颐和（常州）国际颐养中心总规划用地面积 33000㎡，建筑面积 82000㎡，共设计 260 套自理公寓、157 个颐养单元、186 个护理单 元，项目位于城市中心的成熟片区，周边交通便利，医疗、商业配套 成熟，且该项目争取了 37%的带产权可售面积（老年住宅），这样的 优质条件，即使放在今天的视角看，依然是个“好项目”。 图：安信颐和国际颐养中心被收购的首次品牌发布会 2017 年 9 月 21 日，北京安信颐和控股有限公司完成了工商股东变更， 最终“接盘者”是九如城养老产业投资有限公司（持股 55%）和上海 融创房地产开发集团有限公司（持股 45%），九如城负责项目实际 操盘。 2017 年 12 月 22 日，常州项目正式更名为“九如城·安信颐和国际颐 养中心”，并在常州著名的富都戴斯大酒店举办了隆重的品牌发布会， 至此，一切尘埃落定。 图：二毛照护官网（旧版） 如今，当我们回顾安信颐和这短暂的一生，不禁感慨：从开始到结束， 这家明星企业甚至连一个完整运营的项目都没有，其间能让人回忆起 的高光时刻，或许就是曾战略合作了居家养老服务平台“二毛照护”， 2016 年 3 月，二毛照护获得蓝驰创投 200 万美元的天使轮投资。 02. 曜阳国际：红基会+北京城建的“王炸组合” 图：北京曜阳国际老年公寓整体规划效果图 距北京天安门车程约 90 公里，驾车约 2 小时，一路向北，穿过一条小 路，可以来到“北京曜阳国际老年公寓”的大门前，这个占地面积 13.74 万㎡，总建筑面积 6.6 万㎡，容积率仅为 0.49 的知名养老项目， 是早期国内中高端养老社区（CCRC）的代表。 在当时，恐怕即使再挑剔的眼光，似乎也找不到这对组合的任何弱点， 不过事后看来，有些时候，完美并不就等于成功。 2005 年 6 月，红基会与北京城建成立了北京长青国际老年公寓有限 公司，即北京曜阳国际项目的实际操盘公司。其中，北京城建出资 2400 万元，占股 80%；红基会下属北京拔萃双语学校出资 599.9 万 元，占股 20%，不过据一位知情人士透露，红基会 20%的股份实为 干股。 2007 年 6 月，长青老年公寓公司以 9097 万元的底价拿下了这一挂牌 的 206 亩居住用地，规划建筑面积约 8 万平方米，容积率为 0.6，楼 面地价约 1100 元/平方米。 图： 曜阳曾规划引入的中国武警总医院 2007 年 11 月，北京曜阳国际老年公寓正式奠基。 2010 年 9 月，敬老月前夕，北京曜阳国际老年公寓正式建成，并正 式对外预售，项目配有：182 套居家式养老公寓、58 套跃层养老公寓、 92 套联排养老公寓、11 栋高端别墅、82 套护理型医疗养护间、以及 约 11000㎡的养老会所、约 9000㎡的医疗中心。 图：曜阳国际独栋别墅设计效果图 在销售上则采取“会员+月费模式”，这也符合如今地产类养老项目的常 规逻辑，不过截止被北交所挂牌交易时，项目仅有不到 25 套公寓签 署了“永久性租赁协议”，也就是我们现在常说的“终身会员”，永久性 租赁的开盘价为 1.4 万元/㎡，拥有 70 年使用权。 其余公寓销售情况不佳，后来在实际运营中按照传统床位月租模式， 综合月费区间在 4000 至 6600 元/月，押金 3 至 10 万。 图：海淀区千禾敬老院（香山）外景图 正式运营前，曜阳国际的年轻照护团队曾先后分两批次，来到位于北 京市海淀区的千禾敬老院进行“实弹演习”，他们也应该算是养老行业 最早期的“青春养老人”。 这一系列的动作都彰显了当时曜阳做养老的决心与态度，不过随着项 目正式投入使用，糟糕的运营被赤裸裸地暴露，每月平均在 20-30 人 的入住水平导致连年巨额亏损，更无法保障相关硬件和服务的到位， 用内部人士的话说“项目实际早已经进入半停业状态”。 图：北京曜阳国际老年公寓 2016、2017 经营状况 2014 年，北京城建分别在 3 月 6 日、4 月 9 日和 11 月 24 日 3 次预 挂牌转让北京长青国际老年公寓有限公司 80%股权及 6.18 亿元债权， 作价 6.43 亿元，都以失败告终。 2016 年 8 月 31 日，中国红十字基金会正式退出北京耀阳国际老年公 寓，由北京城建集团 100%持股。 2019 年 9 月 18 日，北京产权交易所（简称“北交所”）官网发布消息： 北京曜阳国际老年公寓实际持有方——“北京长青国际老年公寓有限 公司” 100%股权及 7.95 亿元债权被挂牌转让，转让底价 8.25 亿元， 不过依然无人接盘。 图：扬州曜阳国际老年公寓沙盘 图： 杭州富春江曜阳国际老年公寓外景 但是，北京曜阳国际老年公寓的失败并不意味着红基会就此停止养老 事业的脚步，除北京项目外，扬州、杭州、济南、福州、五指山都早 已有曜阳的项目布局。 根据《曜阳养老事业发展纲要》计划：至 2015 年，在全国建成 10 个曜阳国际老年公寓。时间已经过去 5 年，显然没有达成当初的预期。 不过，对于大多数养老企业，面对政策、市场、运营的不确定性，这 也再正常不过。 如今，随着时间的流逝，已经很少在养老圈内听到“曜阳”的名字，但 “曜阳国际老年公寓”的几个大字依然出现在大江南北，服务无数长者。 养老这件事，天然带有福利属性和商业属性，如何将“公益与产业” 结合，我想，是“曜阳的使命”，更是中国养老事业的使命。 03. 万科·幸福家：没有什么比“区位”更重要 图：万科集团总裁——郁亮先生 2014 年 6 月，《人民日报》转载万科集团总裁郁亮的文章《楼市进 入白银时代》，一时成为社会热点，也标志着传统地产巨头们开始重 新思考下一个 10 年、20 年的企业转型和新业务探索方向： 养老产业，成为地产巨头们的共识。 同年 10 月，万科召开养老品牌发布会，宣布万科在北京区域的首个自 持养老项目——万科·幸福家社区养老中心正式对外开放，并公布了 万科在北京区域（北京、香河、秦皇岛）第一阶段的养老战略布局： 10 个项目+90000㎡+3000 床位。 图：2014 年 10 月 23 日，万科·幸福家品牌发布现场 万科·幸福家社区养老中心作为万科在北京区域的首个养老项目，无疑 承载了太多的使命：品牌的建立、建造标准的建立、服务体系的建立、 运营模式的探索，以及盈利模式的验证，然而，对于一个地产背景的 养老项目来说，盈利，似乎并不那么容易。 因迟迟无法取得“养老机构设立许可”，直到 2015 年 3 月中旬，万科· 幸福家社区养老中心才正式开门迎客，然而，即使把收费压低到 3000 元/床，包含：床位费、餐费、基础服务费，开业后的真实去化情况也 依然不太乐观，这与万科当初“一床难求”的担心形成鲜明对比。 其实，很多知名企业在刚开始涉足养老时，都会容易走入误区，实践 证明：在一个领域的成功经验并不能直接复制到养老上，而企业的品 牌影响力，在短期内，也并不能给养老项目带来多少实际客户转化， 即使知名度如万科。 图：无处不在的适老化，真的那么重要吗？ 不过，导致万科·幸福家社区养老中心入住率低迷的核心原因其实只 有一个：偏远的区位。 万科·幸福家社区养老中心位于北京市房山区窦店镇，地处北京城西南 六环外，如果你打开北京地图，会发现从地理位置上来说，万科·幸福 家离河北更近一些，对于绝大多数北京人来说，可能这辈子都不会听 到窦店这个地名。 图： 万科·幸福家社区养老中心（窦店）位于左下角 2015 年，《北京养老产业发展报告（蓝皮书）》对外发布，可以清晰 地看到：以北京五环为分界线，养老机构平均入住率差异明显，越 远的区县，平均入住率越低。 对于定位中高端的养老机构，区位的重要性则显得更为重要，在那个 年代，越是中高端的客群越不愿意到郊区养老，郊区在客户心理，等 同于：贫瘠的医疗资源、远离自己的生活圈、远离子女、以及很微 妙的心理感受。 图：万科·幸福家社区养老中心（窦店）外景效果图 2018 年 12 月底，因为持续地经营亏损，万科·幸福家社区养老中心 （窦店）停止运营，也宣告了北京首个养老项目在经营层面探索的失 败。在这之